меню
google
Полезные ссылки
ипотека на покупку коммерческой недвижимости Prof

Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека – это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берёт средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это и офисы, и торговые площади, и склады, и производственные помещения - всё это, при желании, можно купить через ипотеку.

На западе этот вид ипотечного кредитования широко практикуется уже несколько десятилетий, а в России – только начинает своё развитие. Необходимость в коммерческой ипотеке очень велика среди частных предпринимателей, представителей малого бизнеса, которые вполне платёжеспособны, но не владеют «весомым» объектом для залога, тогда как крупные компании вполне могут позволить себе обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение (другую недвижимость, землю, имеющуюся в собственности).

Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, с учётом повышения спроса и стабильного роста цен на этот вид недвижимости, как и на его аренду – очень выгодное решение.

Коммерческая ипотека ещё называется нежилой ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идёт исключительно о недвижимости жилой, поэтому коммерческие площади по закону не могут рассматриваться как предмет ипотеки. Получается, что, строго юридически, коммерческая ипотека – это просто особый вид договора, где существенным условием выдачи денег является целевое их использование заёмщиком на покупку коммерческой недвижимости.

Суть коммерческой ипотеки в том, что заёмщик покупает коммерческую недвижимость, привлекая средства банка под определённые проценты, а залогом, обеспечением кредита, выступает сам непосредственный объект ипотеки (здание, помещение, склад, торговый павильон и т.п.).

Условия коммерческой ипотеки могут существенно отличаться в предложениях разных банков, ведь это «договорные», а не законодательно закреплённые отношения. Так, кредиты на покупку коммерческой недвижимости обычно выдаются в валюте, на срок от 3-5 до 10-20 лет (для юридических лиц сроки меньше), под довольно высокие проценты годовых (12%-21%), при этом, максимальные размеры коммерческого ипотечного кредита обычно не превышают 1 млн. долларов.

Часто банк требует внесения довольно большого первоначального взноса от 15% до 45% от общей стоимости недвижимости. Одно условие считается общим: заёмщик сначала должен стать собственником, заложить имущество банку, а уж потом получить кредит, а в отличие от этого, схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, подразумевает изначально покупку, приобретение заёмщиком собственности на средства банка, а уже потом - наложение отягощения на данную залоговую недвижимость.

Отсюда возникает парадокс: заёмщик не может получить кредит, так как необходимо представить залог, а купить залоговою коммерческую недвижимость он не может, так как нуждается в кредитовании. Заёмщик и банк могут найти несколько выходов в данной ситуации.

Во-первых, можно договориться с продавцом о том, что деньги будут выплачены частично под гарантию банка. Гарантия банка (аккредитив) – это юридически оформленное обязательство выплатить остаток суммы, как только заёмщик-покупатель зарегистрирует залог. В этом случае, покупатель-заёмщик, выплатив часть стоимости, оформляет документ на собственность, потом закладывает недвижимость банку и, уже получив кредит, выплачивает остаток суммы продавцу.

Если продавец включается в сделку в качестве третьего лица и оформляет свою собственность в качестве обеспечения кредита покупателя – последнему это очень выгодно, однако на практике такие продавцы встречаются редко.

Во-вторых, можно для удобства продавца зарегистрировать новое юридическое лицо (фирму, компанию т.д.) и оформить недвижимость в собственность этой фирмы. В последующем, данная компания предоставляет банку залог (объект коммерческой недвижимости), заёмщик, получая кредит, выкупает акции этой фирмы и становится её собственником, а следовательно, и собственником недвижимости, когда обязательства по кредиту будут выполнены.

В-третьих, есть кредиторы, осознанно идущие на риск и выдающие кредит без залога, точнее по договорённости с заёмщиком о последующем предоставлении в залог купленной недвижимости. Такие кредиторы обычно обозначают более высокие процентные ставки, проводят более тщательный анализ платежеспособности потенциального заемщика. Так же поступают те банки, которые кредитуют покупку коммерческой недвижимости на этапе её строительства.

Очень часто деньги сохраняются в специально арендованной депозитной ячейке, пока заёмщик оформляет покупку под залог имущества, это позволяет снизить риск для банка и для покупателя. Ведь процедура оформления залога в случае с коммерческой недвижимостью довольно длительная и занимает до 2,5 месяцев.

Очень немногие российские банки позиционируют такой кредитный продукт, как коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

Однако заёмщику можно обратиться в любой крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

При обращении в банк с заявкой на коммерческую ипотеку следует предоставить пакет документов, содержание которых варьируется в требованиях различных банков. Так, наряду с общими документами, подтверждающими личность и платёжеспособность клиента (паспорт, ИНН, военный билет, документ о семейном положении, справка о доходах, справка из налогового органа, справка о имеющихся счетах в банках, акциях и т.п.), требуется лицензия на предпринимательскую деятельность, договор купли-продажи объекта ипотеки, документ (отчёт эксперта) о его оценке, текущей рыночной стоимости, документ, подтверждающий право собственности заёмщика на этот объект и землю, документы о страховании и другие документы, определённые конкретным банком.

Юридические лица должны предоставить: бухгалтерский отчёт о прибылях и убытках, сведения о кредиторской и дебиторской задолженности, анализ товарно-денежного оборота предприятия не менее, чем за полгода, банковскую информацию по текущим и расчётным счетам, информацию об основных средствах, договоры о купле-продаже имущества, о залоге и поручительстве, о действующих кредитных договорах и другие, требуемые конкретным банком, документы.

Рассмотрение заявки на коммерческую ипотеку обычно занимает от 7 до 30 дней, хотя некоторые банки обещают более упрощённую и ускоренную оценку платёжеспособности клиента.

Можно отметить, что множество компаний-брокеров, например: Столичное ипотечное агентство, БЕСТ-Недвижимость, МИЭЛЬ, ЛенОблСоюзКредит и др. предлагают свои услуги по получению коммерческой ипотеки. Эти агентства разрабатывают наиболее выгодные и быстрые схемы кредитования на покупку коммерческой недвижимости, исходя из финансовых возможностей клиента и действующего законодательства. Их услуги недёшевы, однако их содействие и поручительство (в случае необходимости) является дополнительной гарантией успешности сделки по коммерческой ипотеке.

Заёмщик должен предусмотреть и такие дополнительные расходы в ходе получения коммерческой ипотеки, как:

  • обязанность за свой счёт оценить объект коммерческой недвижимости,
  • обязанность застраховать как сам объект ипотеки, так и свою жизнь (трудоспособность),
  • штрафные санкции банка в случае досрочного погашения ипотеки на недвижимость (часто банк запрещает досрочное погашение в течение 3-6 месяцев со дня получения кредита),
  • комиссии банка: единовременные (при оформлении) и ежемесячные (от остатка фактической задолженности), которые у некоторых кредиторов достигают 0,5%-1,5% от суммы.

Таким образом, как новый, востребованный кредитный продукт, коммерческая ипотека имеет явные достоинства, но и множество недостатков.

К положительным моментам использования коммерческой ипотеки относятся:

  • выгодное вложение средств в коммерческую недвижимость без изъятия основных средств из оборота компании,
  • более низкие процентные ставки, чем по нецелевым кредитам для развития малого бизнеса и предпринимательства,
  • альтернатива лизинговой сделке, когда получить право собственности на нежилое помещение может и физическое лицо, к тому же покупатель-заёмщик имеет преимущество перед лизингополучателем – недвижимость сразу становится собственностью заёмщика,
  • физические лица имеют преимущество перед юридическими, с ними охотнее заключаются сделки, дольше сроки кредитования, ниже процентные ставки,
  • в случае невыполнения обязательств, банкротства и т.п. у банка всегда есть возможность продать объект бизнес-ипотеки, так как спрос на коммерческую недвижимость стабильно растёт.

К основным недостаткам этого вида кредитования следует отнести:

  • отсутствие чёткой законодательной базы по ипотеке коммерческой недвижимости,
  • отсутствие у банков наработанной практики, кредитных схем, определённых лимитов риска т.д.,
  • спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идёт о покупке целого здания),
  • чрезмерно большой объём предоставляемых документов и необходимая полная «прозрачность» доходов юридического лица,
  • процедура оценки стоимости, предстраховая экспертиза, оформление залога, страхование, всё это занимает много времени и подразумевает дополнительные расходы.

Возможно, уже в ближайшем будущем, законодательство «узаконит» и уточнит механизм коммерческой ипотеки, и тогда количество сделок по кредитованию под залог нежилой недвижимости будет несоразмерно выше. В итоге коммерческая ипотека поможет активно развиваться среднему и малому бизнесу, частному предпринимательству в нашей стране....